泰国新闻网XTHAI报道，曼谷写字楼市场正经历一场激烈的“换新潮”，出租率自2004年以来首次跌破80%，降至79.3%。房地产咨询公司透露，这主要因为新一批高大上的甲级写字楼扎堆涌入，把老楼的租户都“勾走了”，逼得业主们只能降租金、搞翻新，甚至把楼改成酒店来求生。
2025年第二季度，曼谷新增了14.5万多平方米的办公空间，其中曼谷一号5号楼贡献了10万多平方米，中央公园办公楼也有6万平方米，连大华银行沙吞大楼翻新后都添了1.2万平方米。这些新楼可不是盖着玩的，个个都是“国际范儿”，交通便利、配套齐全，还主打绿色环保，对跨国公司吸引力爆棚。研究主管Chotika女士直言：“新楼就是租户心中的白月光，老楼只能望洋兴叹。”
数据很扎心，非中央商务区的甲级写字楼入住率从65%蹭蹭涨到71%，净吸纳量高达5.4万平方米，尤其曼谷北部走廊地区最抢手，保险公司、大企业、物流公司纷纷搬家。而中央商务区和非中央商务区的老旧乙级楼就惨了，租户要么缩减面积，要么直接走人，净吸纳量全是负数。有三栋老楼甚至直接拆了2.6万平方米，改建酒店或者等新用途。
老楼业主们急得直挠头，Chotika女士毫不留情地说：“光降价没用，租户现在要的是现代化、可持续、数字化的办公环境，老楼不改头换面根本留不住人。”不少业主祭出大招，租金打折、条款灵活，还帮忙装修，但效果嘛，勉强能留住几个老客户，吸引新人的难度还是不小。
展望2025年，专家预测净吸纳量能涨10-15%，但这好处基本都被新甲级楼和顶级A+级楼拿走，老楼继续“掉队”。Chotika女士总结得挺尖锐：“曼谷办公楼市场已经不是随便填个空间就行，拼的是质量和效率，谁能跟上潮流谁就赢。”
还有个亮点，混合用途项目One Thailand的办公室负责人Tattayakorn女士透露，灵活性是现在的大杀器。他们两座楼已完工，每座10万平方米可租，租金约每平方米1500泰铢，入住率不错，4号塔85%，3号塔60%，目标本月冲到70%。明年完工的5号塔预租率已达50%。她说：“企业搬新楼怕成本高，我们就帮他们省钱，比如租家具而不用买，决策就快多了。”
曼谷写字楼市场这场“新旧大战”，真是看点十足。新楼花式抢人，老楼苦苦挣扎，未来谁能站稳脚跟，咱们拭目以待。有关曼谷办公楼市场更多动态和趋势，可参考以下资料：[nationthailand.com](https://www.nationthailand.com/business/property/40046847)、[realestateasia.com](https://realestateasia.com/commercial-office/news/bangkok-add-540000sqm-new-office-space-in-2025)。
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